物业“一费制”执行得怎么样了？西安这些小区已开始执行

2021年1月1日，有效期5年的《西安市物业服务收费管理办法》正式执行。物业费标准（实行“一费制”），与停车费标准同时调整，物业企业需按照规定及时履行调价程序，将物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准同时调整。因为调价程序需要时间，也给了具体执行三个月的缓冲期，三个月即将过去，西安各小区物业费一费制改革进行得怎么样了，记者采访了多个小区了解进展。

■这些小区已开始执行

暖山西安小区：2月开始执行 多业主反映没被征求意见

郭女士家在西安浐河西路的暖山西安小区，她反映小区物业1月29日贴出调价通知，决定“一费制”收费标准从2月1日开始执行。“当天是个周五，执行日期是周一。”郭女士说，如此短的时间根本没给业主表达意见的声音，另外，她质疑物业没有走调价程序，不少业主没有被征询意见。

记者向小区多位业主了解得知，小区物业费原先1.2元/平方米·月，去年户表改造后开始收公摊电费，先按0.25元/平方米·月的标准预收，之后核算为0.17元/平方米·月。“一费制”物业费标准调整为1.9元/平方米·月。多位业主向媒体反映不知道物业的调价程序，也没有公示征询意见的结果。

小区物业工作人员表示，小区一费制从2月1日开始执行，执行后不再收取公摊电费，有预收的可以退，但是今年1月的公摊电费还是会收。对于业主们反映没有公示征求意见结果，其表示，他们是从去年12月启动调价程序的，通过电话、短信等方式联系业主，小区总户数1579户，有901户同意“一费制”标准，也按照政府要求报备，新的标准在物业前台一直有公示。

金地湖城大境：从3月1日起开始执行

金地湖城大境天字一号小区在西安市曲江池东路上，小区物业1月发布《关于拟调价方案和物业费成本变动情况的公示》，公示了项目调价方案，一费制覆盖户数1258户，参与投票总户数840户，712户同意“一费制”标准。小区决定从3月1日起执行新的收费标准，物业费2.2元/平方米·月，停车服务费80元/月·车位，临时停车2.5元/车位·次（连续停车4小时为一次）。

业主赵先生说，物业费起初计划变等级为超一级，高层标准2.42元/平方米·月，地下车位80元/月·车位，很多业主持反对意见，不同意物业费在一级的基础上继续上浮，值得欣慰的是，在业主努力下最终达成2.2元/平方米·月的标准，作为业主比较满意现在的结果。

蔚蓝人家：新标准4月执行 服务不如十多年前

蔚蓝人家小区在西安市东元路，小区均为多层。业主魏先生表示，物业3月22日贴出通知，从4月1日开始执行“一费制”物业费标准，以前物业费0.7元/平方米·月，现在要涨到1元/平方米·月。据他了解不同意涨价的业主不在少数。“小区是十多年的老小区了，当年属于一级物业，这些年质量不断下滑，按照之前的标准平移不合适。”魏先生说。

根据小区通知显示，小区总户数1092户，参与调研792户，同意661户，面积74663.30平方米；不同意131户，面积14517.31平方米，达到参与表决双过半业主同意调价标准。

魏先生表示，因为物业和停车服务费一起调整，停车服务费降至60元/月，老小区没有地下停车位，停车矛盾突出，不是每户都能享受优惠的停车服务费，他家的车连续多年无法停进小区一直排队交资料等待中。

国色天香：公示了征询意见结果 具体到房号

3月初，长安区西长安街国色天香小区公示了“一费制”标准征询意见结果。小区总户数1876户、总面积240217.55平方米，一费制同意906户、面积121469.03平方米，一费制不同意874户、面积105223.98，弃权96户、面积13524.54，经参与表决双过半业主同意。自2021年1月1日按照调价后物业服务收费标准按照一费制执行。值得一提的是，小区不仅公示了统计结果，还按房号公布了每一户同意、不同意、弃权，方便业主查看。

小区一业主表示自己预交了今年上半年的物业费，她向物业询问过，已按原标准预交的费用，会按照执行时间多退少补。“我们小区物业还挺正规的，工作做得挺透明。”

另外，莲湖区大庆路蔚蓝印象小区物业经理安先生表示，小区于3月中旬完成全部签字工作，已达到“双过半”条件，接下来会按照“一费制”标准执行。

雁塔区丈八东路晶城秀府小区业主邓先生说，小区已于2月份按照“一费制”标准执行，停车管理费由每月150元降为80元，物业费从每月每平方米0.9元调整为1.5元，之前物业征求过业主意见，大部分业主同意，没有车位的业主不同意。

■至今还未执行

金水湾小区：已征求意见等审核后执行

郝女士家在曲江池南路的金水湾小区，到目前还没有确切的开始执行“一费制”收费标准的时间。

郝女士说，政策出台后，物业开始上门征求业主意见，一季度马上就过完了，她家已经提前按150元/月·车位的标准交了一季度的停车服务费。“看着每天进出车库提示的有效天数越来越少，不知道是不是该继续按原标准续费。”郝女士说，一季度的物业费，她家按照1.5元/平方米·月的标准交的，除了这些还有水电费公摊，电梯费等，三费合一变成2.2元对自家来说每平方米每月就涨几分钱。

据了解，小区物业服务费标准为1.5元/平方米·月，公摊水电费0.3元/平方米·月（其中公摊电费0.18元/平方米·月、公摊水费0.12元/平方米·月），电梯费根据楼层费用不等，郝女士家在13楼为0.45元/平方米·月。

小区物业表示，小区调价资料已经递交主管部门，在无发文或调整的情况下，资料审核通过后实行新的收费标准，原则上是4月1日起执行，调整后小区物业费为2.2元/平方米·月，地下停车服务费80元/月·车位。

鑫洲佳苑：业主自发统计未通过 物业重新征询意见

鑫洲佳苑小区在灞桥区米秦路，小区有一栋多层两栋高层，“一费制”政策出台后，1月底，小区业主自发向物业发了一封公开信。按照公开信内容，本小区共有388户业主，306户业主(占全部业主79%)参加征询，对于目前物业服务管理不满意100%，同意本小区物业管理服务未能达到三级物业服务指导标准100%，同意本小区按等外服务标准收费100%。并做了24页的鑫洲佳苑物业管理满意度、达标等级、收费标准业主征求意见表，希望小区执行“一费制”标准时按照等外收费。

这份公开信并没得到认可，最近小区物业重新开始征询意见，根据小区的一费制业主意见征询表，小区原物业收费标准为三级，物业费0.6元/平方米·月，公摊电费0.22元/平方米·月，电梯费0.25元/平方米·月—0.4元/平方米·月，车位费120元/月·车位，变更后拟调整为物业费1.5元/平方米·月，停车服务费60元/月·车位。不再收之前的每月20元的保安费，垃圾费从10元/月降至6元/月。业主只需要填写同意或者不同意。

业主赵女士说，征询意见表还是有问题，业主只能要么同意原来的标准，要么按物业拟定的标准，不能代表业主真实意见。业主们又自行填写，诸如“同意小区执行一费制，因小区达不到三级服务标准，同意按等外级别收费”的内容。“现在又有77.8%的业主同意按等外收费，只有个别业主还没有交意见表。”赵女士小区的征询意见过程基本结束，但是结果如何还不清楚。

华城泊郡：业主挺急 物业没有动静

雁塔区华城泊郡小区在长安南路上，据业主王先生讲，小区至少有两三千户，对于执行“一费制”标准，小区业主群里支持的声音很高，自己也很期盼执行。

“我们小区是2级标准，调整到1.9元/平方米·月我觉得可以。”王先生说，政策出台后，大家不断在业主群里讨论，还有业主去雁塔区杜城街道办反映，快三个月了，物业一直没答复，也没有实际行动。自己3月28日问小区物业经理，对方直接告诉他已经辞职，物业费调整的事没人管了。相对来说，有车位的业主同意调价的多，对自己来说调整后更实惠。“大家对现在物业的服务不满意，希望通过涨价物业能把服务做好点。”

记者致电小区物业，工作人员表示并不是没有开始着手，他们已经向街道办申请等街道办回复后，他们会开始向业主征询意见，最终肯定会按“一费制”执行，街道办会给出拟定标准的意见，才能按此标准向业主征询意见。

记者了解，还有很多小区至今没有动作，大寨路的铭城国际小区业主反映，小区未按照一费制开始执行。3月26日晚，记者以业主身份致电物业，物业值班人员说，对此事不清楚。高新区太白南路的大华阳光曼哈顿小区至今没有任何动静，小区也没有开始征询业主意见。

多个小区征询意见还未结束

未央区玄武路的万科大明宫小区业主孙先生说，小区未推行一费制，之前物业征求过业主意见，但低楼层的业主因电梯费认为自己是吃亏的，所以不同意，同意人数没有达到“双过半”条件。

莲湖区西斜路的华府御城小区业主刘女士反映，小区仍在按照原来的收费标准收费，对于一费制，物业也没有征求大家的意见。记者以业主身份致电物业，物业工作人员说，因停车管理费下调，没有车位的业主肯定不同意一费制，小区有2855户业主，车位只有400个。对于“一费制”的事，该工作人员说，未接到领导通知。

经开区凤城六路乾唐华府小区孙先生表示，小区不大，但也有1112户，业主不同意物业公司平移等级，继续按照二级收费，为此没有达到双过半。这几天物业又变了新的征集意见表，只能填同意原标准1.2元/平方米·月或新标准1.9元/平方米·月，这次不少业主不参与，征求意见还在进行。

相关部门：此次调整原则服务等级不变

记者向西安市发改委发函了解 “一费制”执行情况，想了解到目前为止已有物业小区到底有多少个已经完成调价程序，开始执行物业费“一费制”标准。如果没有开始执行，接下来怎么办？物业企业履行调价程序中，征询业主意见如何做到公开透明？截至记者发稿，对方没有回复。

按照《西安市物业服务收费管理办法》，《前期物业服务合同》已在住建部门备案的，已备案的物业服务等级不变，物业企业按上述程序规定调整对应等级的物业费标准。物业企业若要变更物业项目服务等级的，须先经住建部门对变更后的服务等级进行认定和备案，对应的收费标准按上述程序规定调整后抄送同级发改、市场监管部门。

之前不断有业主反映小区物业服务质价不符，需要变更物业项目服务等级的需要住建部门对变更后的等级进行认定和备案，实际中有变更物业服务等级的情况吗，记者向多个区县住建部门了解到物业服务等级调整的极少，以雁塔区为例，物业服务等级调整的只有一家，并且是从二级调为一级，没有出现降级的个例，基本上都是物业等级平移。并且平移调整不需住建部门认定，只需将调级后情况抄送住建和市场监管部门。

记者从西安市住建局了解到，西安到底有多少小区需覆盖“一费制”还没有确切数字，执行前期物业服务合同的小区是一个动态数字，具体以各区县为准，执行中，使用前期物业合同小区参考政府指导价，已经成立业委会并重新选聘物业的小区执行市场调节价，政府指导价只能作为参考。

对物业服务等级调整，一般上是出现在成立业委会后重新选聘物业签订物业服务合同，此次“一费制”调整原则上服务等级标准不变。西安市住建局发布《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》今年1月1日执行，他们要求各小区对照各自等级整改，如果业主发现与物业服务指导标准的对应服务等级不符可向辖区物业主管部门反映，如果是对价格不满可向区县发改委反映。

专家：调价程序中应充分听取业主意见

陕西省社会科学院热点问题专家王晓勇表示，此次物业“一费制”调整，停车费下调对有车族来说是好事儿，但这一政策对大多数低收入的家庭来说属于雪上加霜。目前不少小区都在履行调价程序，但是征询意见中大多是让业主简单地说同意还是不同意，没有给业主充分表达不同意见的窗口，所以履行调价程序就成涨价程序，看似征求意见，实有走过场之嫌。

履行调价程序征询业主意见，最关键的问题是需要真正倾听各方心声呼声，如果大家都不同意涨价，最终还是涨价了老百姓肯定受不了。调价要透明公正，需要通过听证会、引入第三方评估等形式，让业主充分表达意见，自己定义合理价格，不是让物业漫天要价。如果一味履行调价程序执行涨价肯能导致后续更多的问题，在经济低迷时间涨价势必引发社会不稳定因素。

在物业管理行业十多年的一不愿具名的业内人士表示，现实中，物业和业主之间的矛盾较难调和，履行调价程序需要街道作为第三方推动执行落实。就目前西安市执行物业“一费制”的情况来看，各个街道办人力精力有限，存在一些弊端，导致执行困难。为了推动实施也需要将“一费制”执行纳入街道办考核内容，对辖区小区推行一费制情况逐一落实。另外，西安物业服务“一费制”调整从最初就将物业服务费和停车服务费合并调整，让人质疑“一升一降”捆绑执行。不少业主以为到了1月1日小区物业费就自动执行“一费制”，实际上是“1月1日起，物业费涨不涨价业主说了算”，种种原因导致落实“一费制”出现快慢不均。